Совсем недавно было так… теперь нет

Итальянский рынок недвижимости всегда отличался неоднородностью. С одной стороны, роскошные виллы Тосканы, Лигурии и Сицилии. С другой - приличные квартиры за €50 тыс. И не где-нибудь в глубокой провинции, а в приморском городе, если речь идет о Калабрии.

Итальянские регионы по-разному пережили кризис, хотя особо сильных катаклизмов не отмечалось нигде. Благодаря умеренному росту цен итальянский рынок не стал ареной спекулятивных операций. Недвижимость покупали сами итальянцы либо иностранные поклонники зеленых тосканских холмов и архитектуры эпохи Ренессанса. «Это один из наиболее стабильных рынков недвижимости, особенно в элитном сегменте. До начала кризиса он развивался ровно и спокойно, - рассказывает директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерина Тейн. - В популярных местах цены росли на 12,5% в год, и это высокий показатель для традиционных рынков. Во время кризиса рост цен прекратился. Но коррекции подверглись только переоцененные объекты».

По словам директора компании Вадима Орешака, у итальянского рынка недвижимости есть и другие опоры: ограничения на строительство, строгая охрана исторического наследия и постоянный спрос. «И еще небольшое число сделок с использованием ипотеки. Осторожная политика банков не позволила образоваться пузырю на рынке недвижимости, как случилось, например, в Испании или Ирландии», - говорит Вадим Орешак.

По данным Knight Frank, в 2009 году недвижимость в Италии в целом подешевела на 4,2%. Но уже во II полугодии 2009-го снижение цен замедлилось (до -0,9% в IV квартале). «Кое-где снижение было более существенным. Цены на элитную недвижимость в Тоскане снизились на 8,9%, в Умбрии - на 14%. На итальянских озерах Комо, Гарда, Маджоре - на 6,1%. Больше всего подешевела элитная недвижимость во Флоренции - до 18%», - говорит директор по развитию департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева.

Жизнь после кризиса

Как бы то ни было, сегодня итальянский рынок недвижимости стабилен по-прежнему. И если цены еще не вернулись на докризисный уровень, то спрос восстановился. Быстрее всего, по словам экспертов, в традиционно востребованных богатой публикой местах - Форте дей Марми (Тоскана), Порто Перво и Коста Смеральда (Сардиния) и в районе озер.

В некоторых регионах падение спроса лишь установило равновесие на рынке. «Во всех популярных регионах Италии строительство ограничивалось и спрос превышал предложение. Сейчас он больше соответствует объему предложения. Пример - регион озера Комо, где недвижимость востребована и итальянцами, и иностранными покупателями. При том, что количество качественных объектов здесь ограничено естественными причинами», - говорит Екатерина Тейн.

Этой весной покупатели снова активизировались. Риелторы отмечают значительное увеличение количества просмотров и начавшийся рост сделок. Главная причина - отложенный спрос. «У нас есть клиенты, подыскивающие исторические имения в Тоскане и других частях Италии. Благодаря кризису на рынке появились уникальные предложения, и ценители подобной недвижимости к ним присматриваются», - рассказывает Вадим Орешак.

В целом срок экспозиции объектов увеличился не слишком сильно. По данным Национального института статистики (Istat), в 2009 году количество сделок уменьшилось на 10% - сравните с перегретыми рынками Болгарии и Дубая, где процент снижения был двузначным.

Быстрое восстановление спроса происходит отчасти благодаря еще одной особенности местного рынка - обилию на нем самих итальянцев. «Даже в раскрученных туристических местах 80% покупок делают итальянцы. Разительный контраст с прочими странами Средиземноморья, где больше половины покупателей курортной недвижимости - англичане», - говорит Елена Юргенева.

Внутренним спросом пользуется недвижимость в крупных городах севера и центра страны - Милане, Риме, Турине и др. По словам Вадима Орешака, у итальянцев популярны квартиры, так как они требуют меньших затрат на содержание, чем дома, и дома стоимостью до €1 млн.

Дорогой север, дешевый юг

В Италии издавна существует деление на богатые и бедные (по местным меркам) области. К дорогим относятся север страны (Тоскана, Умбрия, край озер) и острова - Сицилия и Сардиния.

Предпочтения российских покупателей недвижимости в Италии сейчас распределяются следующим образом: 50% - Тоскана (Флоренция, Форте дей Марми), 30% - район озера Комо, по 5% - у Сардинии, Рима, Милана и Сицилии. В Тоскану и соседнюю Умбрию Россия поставляет 13% от общего числа покупателей недвижимости (третье место после Великобритании и Италии). «Цены здесь росли на протяжении двух десятилетий, но кризис внес коррективы. Сейчас цены в регионе на 20% ниже пиковых значений», - отмечает Елена Юргенева. Стоимость загородного дома (три спальни, бассейн, земельный участок) начинается от €1 млн.

В целом разброс цен на недвижимость в Тоскане весьма велик: стоимость реконструированных домов начинается от 700 тыс. и достигает десятков миллионов евро - за уникальные поместья, принадлежавшие знаменитым семьям Медичи или Строцци. Россияне активно покупают здесь виллы, усадьбы, виноградники. Наиболее востребованная недвижимость в регионе - старинная вилла во флорентийском стиле, с колоннами и фресками, окруженная виноградниками и масличными рощами. Стоимость таких владений - €2-20 млн.

Другой популярный и престижный район - край озер, в частности озеро Комо. Здесь спрос фактически не сократился, поскольку небольшое снижение цен лишь подогрело интерес. «С тех пор как озеро Комо стало излюбленным местом отдыха голливудских знаменитостей и российских миллиардеров из списка Forbes, цены на недвижимость здесь выросли в 2-3 раза. Сейчас покупателю предоставляется возможность поторговаться и приобрести виллу со скидкой 20-30%. Рассчитывать на большие уступки сложно: виллы на первой линии озера с собственным причалом и садом - это как раз тот случай, когда спрос превышает предложение, несмотря на все финансовые потрясения», - говорит Елена Юргенева. Основная часть предложения здесь приходится на сегмент от €1 млн.

Озера Ломбардии популярны у семейных людей - благодаря спокойствию, высокому уровню безопасности, хорошему климату и близости к Швейцарии и Франции. Лигурию часто рассматривают как альтернативу Лазурному берегу, а любители горных лыж покупают недвижимость в Валле-д’Аоста.

Чем дальше к югу Италии, тем беднее местность. Роскошных вилл и поместий там почти нет, за исключением островной Сицилии. Лучшие виллы юга страны расположены вблизи Таормины и Палермо. Цены здесь на порядок ниже, чем в Форте дей Марми, при сопоставимом качестве.

До определенного времени Италия пользовалась спросом только у покупателей элитной недвижимости. Но в последние пару лет сюда потянулись и соотечественники с более скромным бюджетом. Их привлекает Калабрия - один из южных регионов Италии, где цены на жилье сопоставимы с турецкими и болгарскими, а стоимость апартаментов начинается от €50 тыс. Туризм в этом регионе начал развиваться совсем недавно, и инфраструктура пока существенно уступает курортам той же Лигурии. Здешние пейзажи тоже не могут равняться с прославленными тосканскими. Наконец, Калабрия еще не успела сформировать свой имидж, создать ауру, привлекающую людей в Тоскану и Умбрию.

Ниже, чем сегодня, цены здесь вряд ли опустятся. А вот постепенный их рост по мере развития туризма в регионе вполне вероятен.

И о дисконте

Продавцы дорогой недвижимости в Италии не спешат предлагать скидку даже при отсутствии спроса. В последнее время практически иссяк спрос на престижные виллы на Коста Смеральда. Цены на них быстро росли на протяжении последних лет, и покупка такой недвижимости рассматривалась как чрезвычайно выгодная инвестиция. Известны случаи, когда вилла, купленная за €10 млн, на следующий день выставлялась уже за €20 млн. И хотя сейчас число потенциальных покупателей такой недвижимости сократилось, владельцы не спешат снижать цены. Например, вилла Чертоза, принадлежащая Сильвио Берлускони, выставлена на рынок за €450 млн.

Если продавцы и соглашаются сделать небольшую скидку, то, как правило, при личной встрече. Случаи, когда цена снижалась более чем на 20%, как правило, объясняются тем, что стоимость объектов была изначально завышена. «Некоторые итальянские агентства не указывают в объявлении цену. Одному нашему клиенту агентство, в которое он обратился напрямую, предложило квартиру на верхнем этаже здания (аттико) в Монтекатини площадью 190 кв. м за €1,2 млн. Через итальянского партнера нам удалось предложить этот объект от владельца за €900 тыс. И такие случаи не редкость», - говорит Вадим Орешак.

Ипотека: сложно, но можно

Мнения экспертов о доступности итальянской ипотеки для нерезидентов расходятся. Вадим Орешак считает, что получить кредит в итальянском банке очень непросто и требования к нерезиденту предъявляются жесткие. Помогает наличие вида на жительство или трудового договора, а также возможность показать высокий официальный доход. «Обычно банк требует раскрыть характер деятельности заемщика и показать цифры за два года, чтобы удостовериться, что доход не был связан с продажей какого-либо актива», - говорит Вадим Орешак.

Другие эксперты особых сложностей в получении кредита не видят. Главное - подтвержденный доход и счет в одном из международных банков. Нерезиденту кредит дадут только на построенный объект категории А-недвижимость, которая используется исключительно как жилье. При одобрении заявки можно рассчитывать на ссуду до 70-80% сроком на 15 лет. Средняя плавающая ставка по ипотеке - 2,65% годовых, фиксированная - от 3-5%.

Приятное с полезным

Жилье в Италии всегда покупали в основном итальянофилы. Но сейчас расклад изменился. В новую эпоху инвесторы больше озабочены стабильностью, чем высоким доходом. «Это долгосрочная инвестиция - на стабильных рынках рост цен невысокий, но постоянный. Недвижимость также можно сдавать в аренду, получая стабильный доход», - считает Екатерина Тейн.

Круглогодичный арендный доход обеспечен внутренним спросом в крупных городах - Милане, Риме, Турине и др. «Туристы снимают жилье в Риме, Венеции, Флоренции. Но спрос невелик, он сезонный, а доходность ниже, чем в том же Париже», - говорит Вадим Орешак.

Интересное, хотя и сложное направление для инвестора - исторические объекты. В частности, венецианские палаццо. Власти города выставили на продажу 18 зданий, часть из них имеет культурно-историческую ценность. Суммарная оценочная стоимость выставленной на продажу недвижимости - €82 млн.

Можно купить палаццо, провести реконструкцию и использовать для получения дохода, переоборудовав в ресторан либо отель. Однако Вадим Орешак напоминает о строгих ограничениях при реконструкции: «Многие семьи, владеющие палаццо, продают их, так как содержание и реконструкция обходятся дорого. В долгосрочной перспективе историческая недвижимость всегда найдет своего покупателя, но Венеция - это для любителя с большими средствами. Мы рекомендуем Тоскану и Лигурию с их великолепным климатом и обилием исторических объектов».

По мнению Елены Юргеневой, интересны также замки под реставрацию, апарт-отели на морских и горнолыжных курортах и поместья с виноградниками и рощами олив. «Последние могут приносить хороший доход, если вино и оливковое масло высокого качества и налажена система сбыта», - поясняет эксперт. В целом покупка коммерческих объектов в Италии выглядит сегодня более перспективной инвестицией, чем вложения в жилье.

Анна Шехова